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物业投资瞄准海外市场迹象明显

2018-10-13 01:15:07

近期,对中国平安、新华保险、中国太平、人保集团、友邦保险等五家A、H股上市公司年报公布数据统计发现,截至去年年底,五险企物业投资额合计超过470亿元,用于物业投资与管理的子公司合计达17家。同时,自去年以来,其物业投资瞄准海外市场迹象明显。

尽管“物业投资的资产预期可提供分散风险效益及抗通胀的长期回报”,但物业投资同时存在无法避免的价格风险,友邦保险在年报中提到,多重因素可导致物业投资发生价格风险。而中国平安亦表示,“物业价格风险来自所持房地产资产的权益,而房地产资产是本集团投资组合的一部分,并由于一般或特定因素而受市值变动的影响。”

太平、平安物业投资猛增

年报显示,中国太平2013年物业投资额为126.9亿港元(以4月23日汇率换算折合人民币约为102亿元),较2012年增长39.9%。物业投资净投资收入3.95亿港元,物业投资未实现收益净额9.33亿港元。

从投资结构来看,中国太平2013年除债务投资、债券计划与现金及银行存款三大投资板块之外,物业投资占投资总额4.6%,分别高于基金投资和股本证券投资比例的2.8%与4.0%。

中国太平还在进行海外物业的投资,其境外财产保险业务物业投资占境外财产保险业务投资总额的36%,投资物业租金收益0.7285亿港元,租金收入同比增长13%。

中国平安物业投资增长速度仅次于中国太平。中国平安2013年物业投资账面值为203.49亿元,较2012年的163.85亿元增长了24%,占投资总额比例从1.5%提升到了1.7%,提高了0.2个百分点。中国平安也从去年开始大比例配置海外物业投资,去年其海外物业投资约为24亿元,占物业投资总额的11.8%。

人保集团数据显示,2013年人保集团投资物业额为100.75亿元,较2012年84.50亿元增长19%,物业投资经营租赁收入2.78亿元。

友邦保险2013年物业投资11.28亿美元(以4月23日汇率折合人民币约为70.32亿元),投资物业的租金收入为1.15亿美元(2012年为9700万美元),租金收入增长18%。产生租金收入的投资物业的直接营运开支(包括维修及保养)为2500万美元(2012年为1500万美元)。

新华保险年报显示,以收益法评估,其2013年物业出租公允价值为13.04亿元。

值得一提的是,今年2月份,保监会下发《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》,其中规定险企投资于不动产类资产的账面余额,合计不高于公司上季末总资产的30%。监管层对险资投资领域和范围进一步松绑,刺激了险资入局物业领域的步伐,但投资物业也存在风险。

友邦保险在年报中提到,“物业价格风险可以是宏观的经济及社会因素所导致,尤其是房客的供求关系、个别楼宇的流通性、发展中的基础建设,或可能直接或间接受到政府举措的影响。物业价格风险亦可能由特定物业的特性导致:物业于一个地区内的位置、其设施及其物理状况的竞争力。”

中国平安也表示,“物业价格风险来自所持房地产资产的权益,而房地产资产是本集团投资组合的一部分,并由于一般或特定因素而受市值变动的影响。”

物业投资子公司17家

另外,中国太平、中国平安还设立超过17家子公司用于物业投资。

中国太平主要经营地点在内地以及香港地区的物业投资和物业管理子公司一共有12家,其中用于物业投资的子公司包括太平投资控股有限公司、太平置业(上海)有限公司、龙壁工业区管理(深圳)有限公司、民利投资有限公司、太平置业(苏州工业园区)有限公司、太平置业(南宁)有限公司等。另外还有与中国太平联合经营物业的公司有第一太平戴维斯太平物业管理有限公司、北京世纪亿茂物业管理有限公司两家公司。

此外,去年11月,中国太平购入京汇通置业有限公司的全部权益,现金代价为人民币15.98亿元,京汇通置业的业务范围包括物业管理及出租京汇大厦(一幢位于北京的甲级办公楼,京汇通置业为唯一的业权人)。

对于收购京汇通置业,中国太平在年报中表示,此收购以收购法入账,收购所产生的商誉约为4.7亿元。该集团对京汇通置业进行投资有利于其整体资产组成,投资组合多元化,资产负债匹配及风险回报配置。

中国平安也已设立多家物业投资公司。公开信息显示,中国平安直接或间接持有物业管理公司1家,物业出租公司3家。包括深圳市平安物业设施管理有限公司(间接持股99.88%,物业管理),玉溪平安置业(间接持有80%股份,物业出租),广州市信平置业有限公司(持股99.51%物业出租),汕头市信平投资咨询有限公司(持股99.88%,物业出租)。此外,中国平安股权投资项目显示,其股权投资宝蓝物业服务股份有限公司9500万元。

此前有平安内部人士表示,平安物业投资部主要负责两类项目,一类是为该集团服务,购买一、二线城市的商业物业;另一类是与金地、绿树地产商等合作,发行信托计划为住宅建设提供资金,这是信托公司的主营业务。

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